新しく造られた造成地などでは見かけませんが、古くからの市街地などでは敷地が道路に面していない、もしくは、道路に接する幅が少ない物件が存在します。建築基準法という法律では、敷地は道路に2m以上(3m以上)接しなければならないという規定があり、違法建築なのです。そのため、この物件は建て替えることができません。

このような場合、広告やチラシには「再建築不可」等の表現が使われていますので、必ずチェックしておきましょう。
 

また、個人が所有する土地を道路(私道)として、建物を建てている場合もあります。このような場合は、建築基準法上「位置指定道路」でなければ違法建築ですし、負担金(通行料)が発生する場合がありますので、注意が必要です。

これもよくあるパターンですが、敷地が接する道の幅が狭い物件が存在します。特に、古くからの市街地には顕著にこの傾向が見られます。

大正時代には市街地建築物法という法律があり、建物の敷地は、幅2.7m以上の道路に接していなければ建築することができない、という規定がありました。

その後、法改正が行われ、建築基準法で幅4m以上の道路に接しなければならない、という規定になりましたが、古くからの市街地に建つ住宅はこの要件を満たしていない物件も存在することになります。

建物が幅4m未満の道路に接している場合は、建て替え時に、その道路の中心線から2m後退しなければならず、敷地が減らされてしまうのです。
 
このような場合、広告やチラシには「要セットバック」等の表現が使われていますので、必ずチェックしておきましょう。

借地権とは、建物所有を目的として土地を借りる権利のことで、「地上権」と「賃借権」の2種類があります。

「地上権」の場合、土地の権利を登記することができ、地上権上の建物を売買したり、転貸する事も自由にできます。

しかしながら、「賃借権」の場合には売却や転貸に際して、土地所有者(地主)の承諾を得なければなりません。残念ながら、一戸建の場合は、そのほとんどが「賃借権」です。

また、平成4年に新設された「定期借地権」というのも存在します。
「定期借地権」には3種類ありますが、一戸建の場合は、そのほとんどが「一般定期借地権」というものです。借地権の設定期間は50年以上で、期間終了後に更地にして返還するというもので、土地所有権付の住宅に比べて安価なのですが、50年後にどうなるかは分からないという不安もあり、期待したようには普及してないようです。


いずれも、土地自体は「借りている状態」であることを十分認識した上で、購入を検討される場合には、下記事項に注意する必要があります。

まず、物件の「借地権の残存期間が何年残っているか」を確認するべきです。

次に、「毎月の地代」や借地権設定に係る「権利金」、「保証金」等の代金を明確にしましょう。

 

10.土地には「地目」というものがある

地目とは、登記簿上に記載される土地の用途に関する分類です。地目には「田」「畑」「宅地」「山林」などがありますが、住宅を建てるためには、地目が「宅地」であることが必要です。

宅地では無い場合は、家を建て替える際に農転等の申請が必要になることもありますので、注意が必要です。

 11.建て替えできない!先を見据えた購入を

市街化調整区域とは、都市計画法という法律で定められた「市街化を抑制する地域」のことです。検討されている物件が市街化調整区域ならば、原則として、建て替えはできません。

市街化調整区域に該当するかどうかは、市役所に据え置いてある「都市計画図」を閲覧すればわかります。(たいていの場合、「都市計画図」中の白色部分が市街化調整区域です。)少し面倒ですが、購入前に確認しておくと良いでしょう。



12.知ってます?将来、立ち退きを迫られるかも!?

将来、立ち退きを迫られる可能性がある土地とは、都市計画で道路が計画されているところや、土地区画整理事業が予定されているとことなどです。

このような計画はすぐに実行されるかどうかは分かりませんが、実行されれば、立ち退きを余儀なくされてしまいます。これに関しても、「都市計画図」を見ればすぐに分かりますので、購入前に確認するようにしてください。

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